最高法院: 网络司法拍卖中, 法院未公示评估报告副本, 是否应予撤销拍卖?

　　阅读提示：在网络司法拍卖过程中，如果法院未按规定公示评估报告的副本，这一行为是否构成程序瑕疵，进而应当导致拍卖结果被撤销？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。

　　在拍卖行为不存在“造成重大误解”“造成重大损失”的情况下，虽然拍卖公告利用互联网司法拍卖平台公示评估报告副本的行为有瑕疵，但不符合应予撤销拍卖的情形。

　　一、日照市某资本管理有限公司与姜某借款合同纠纷一案，日照中院委托甲公司对姜某所有的日照市月XX房产进行网拍询价，该公司于2021年3月15日出具《司法网拍房地产询价报告书》，明确“估价对象为独栋别墅，有院落一处，铁艺围墙”，给出询价结果为931.83万元。

　　二、2021年3月17日，日照中院作出(2016)鲁11执413号之七执行裁定，裁定拍卖上述房产。期间，丁某以9772900元的报价拍得案涉房产。但丁某未在拍卖公告约定时间交纳拍卖尾款。

　　三、丁某向日照中院提出异议称，其在竞买后联系房屋权利人才得知，房屋所处院落不在拍卖范围内，房屋权利人要求其另行支付院落施工装修款项。根据相关规定，在案涉房产的拍卖说明中，没有说明院落状况，导致竞买人产生重大误解，请求撤销拍卖;且法院拍卖行为存在未按照《网络司法拍卖规定》第十三条规定公示评估报告副本，以及拍卖房产占有使用、附随义务等现状的情形，应当撤销拍卖。

　　四、日照中院经审查后，于2022年1月17日作出(2022)鲁11执异2号执行裁定，驳回丁某异议。

　　五、丁某不服，向山东高院申请复议，山东高院于2022年3月29日作出(2022)鲁执复93号执行裁定，驳回丁某复议请求。

　　六、丁某不服，向最高人民法院申请执行监督。最高人民法院于2023年9月28日作出(2023)最高法执监260号执行裁定，驳回丁某的申诉。

　　本案的争议焦点：网络司法拍卖中，法院未公示评估报告副本，是否应予撤销拍卖？最高法院认为：

　　1.丁某所称后来得知“房屋所处院落不在拍卖范围内”以及“房屋权利人要求其另行支付院落施工装修款项”的问题与事实不符，丁某对拍卖公告中案涉房屋包含院落的理解正确，不存在重大误解致使购房目的没办法实现应予撤销拍卖的情形。

　　2.在此基础上，尽管日照中院未按照《网络司法拍卖规定》第十三条的规定，在拍卖公告当日通过网络司法拍卖平台公示评估报告副本的行为虽有瑕疵，但行为不符合《网络司法拍卖规定》第三十一条第一项规定的应予撤销网络司法拍卖的情形，不应予以撤销拍卖。

　　1.网络司法拍卖中，未公示副本行为是否会“造成重大误解”“造成重大损失”应结合具体案情分析，综合判断是否存在重大误解致使购房目的没办法实现应予撤销拍卖的情形。若不存在“造成重大误解”“造成重大损失”，则虽然拍卖公告利用互联网司法拍卖平台公示评估报告副本的行为有瑕疵，但不符合应予撤销拍卖的情形。

　　2.竞买人购得房屋后自行委托鉴定，报告载明房屋属危房。执行法院发布拍卖公告时未就房产是否属于危房进行瑕疵公告，致使竞买人产生重大误解，购买目的无法实现，虽然拍卖成交单价低于同地段市场单价，但不能据此推定竞买人认可房产瑕疵，拍卖应予撤销。（见延伸阅读案例1）

　　3. 执行法院对拍卖财产有义务进行必要的调查，若执行法院在拍卖前未进行必要调查，拍卖公告及拍卖须知中对无证建筑情况及租赁情况等瑕疵未予以充分说明，导致买受人产生重大误解而参加竞买，且执行法院无法向其实际交付拍卖成交裁定中确认归其所有的房地产，买受人购买目的最终无法实现，法院可依法撤销拍卖。（见延伸阅读案例2）

　　（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

　　《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）

　　第十三条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：

　　（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；

　　第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：

　　（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；

　　（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；

　　（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

　　（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；

　　首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条系对撤销拍卖的一般规定，《网络司法拍卖规定》第三十一条对撤销网络司法拍卖作了明确规定，本案系网络司法拍卖，应优先适用《网络司法拍卖规定》的规定。

　　其次，本案中，丁某主张拍卖公告存在严重失实，致使其产生重大误解、造成重大损失，请求撤销拍卖。对此，需要结合具体情况，综合考虑未公示副本行为是否会“造成重大误解”“造成重大损失”。本案中，丁某主张，在参与竞拍后得知，房屋所有权人姜某认为评估报告房屋价款中不包含院落及院落的装修价值，并明确表示不会配合申请人办理院落及院落装修交接手续。但日照中院在(2021)鲁11执异60号执行裁定中认为，日照市月XX房产，是建筑物及内部装修、院落、绿植等附属设备的统一体，无法再行区分不同物的所有权归属，姜某主张内部装修、院落、绿植为案外人姜某成投资，既无证据又于法无据，驳回姜某的异议。姜某对此不服，向山东高院申请复议，山东高院(2021)鲁执复322号执行裁定认为，“建筑物及内部装修、院落、绿植等附属设备的统一体，无法再行区分不同物的所有权归属;复议申请人主张内部装修、院落、绿植为案外人姜某成投资，没有证据证实”，驳回姜某的复议。

　　由此可见，丁某所称后来得知“房屋所处院落不在拍卖范围内”以及“房屋权利人要求其另行支付院落施工装修款项”的问题与事实不符，丁某对拍卖公告中案涉房屋包含院落的理解正确，不存在重大误解致使购房目的无法实现应予撤销拍卖的情形。日照中院未按照《网络司法拍卖规定》第十三条的规定，在拍卖公告当日通过网络司法拍卖平台公示评估报告副本的行为虽有瑕疵，但不符合《网络司法拍卖规定》第三十一条第一项规定的应予撤销网络司法拍卖的情形。

　　丁某与日照某资本管理公司执行监督案【最高人民法院(2023)执监第260号】

　　裁判规则一：竞买人购得房屋后自行委托鉴定，报告载明房屋属危房。执行法院发布拍卖公告时未就房产是否属于危房进行瑕疵公告，致使竞买人产生重大误解，购买目的无法实现，虽然拍卖成交单价低于同地段市场单价，但不能据此推定竞买人认可房产瑕疵，拍卖应予撤销。

　　案例1：和某农信社、正某投资公司、正某开发公司、施某福借款合同纠纷执行审查执行裁定书【新疆尔自治区高级人民法院(2021)新执复133号】

　　新疆高院认为：本案王某在接收房产后自行委托对案涉房产安全性进行鉴定并出具鉴定报告，鉴定报告载明案涉房产属危房，安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》。在各方当事人未提出反证证明案涉房产安全性符合标准的情况下，执行法院依据该鉴定报告认定案涉房产属于危房并无不当。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人可以提出异议请求撤销网络司法拍卖。本案在案涉房产安全性评级属DSU级危房情况下，其基本使用目的已不能达成，喀什中院发布拍卖公告时未就案涉房产是否属于危房进行瑕疵公告，致使王某产生重大误解，购买目的无法实现，本案虽然拍卖成交单价低于同地段市场单价，但不能据此推定王某认可案涉房产瑕疵。故和某农信社复议称王某知晓案涉房产瑕疵、竞买目的可以实现的理由本院不予支持。

　　裁判规则二：执行法院对拍卖财产有义务进行必要的调查，若执行法院在拍卖前未进行必要调查，拍卖公告及拍卖须知中对无证建筑情况及租赁情况等瑕疵未予以充分说明，导致买受人产生重大误解而参加竞买，且执行法院无法向其实际交付拍卖成交裁定中确认归其所有的房地产，买受人购买目的最终无法实现，法院可依法撤销拍卖。

　　案例2：枫某公司与中某公司、淮安申某公司、陈某梅、周某宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷案【江苏省高级人民法院(2017)苏执复208号】

　　江苏高院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关材料。”淮安中院对拍卖财产有义务进行必要的调查，而淮安中院对上述情况在拍卖前未进行必要调查，拍卖公告及拍卖须知中对无证建筑情况及租赁情况等瑕疵未予以充分说明。施雨国作为竞买人凭拍卖公告、拍卖须知及现场查看，难以发现拍卖财产上存在以上重大瑕疵，而拍卖财产上是不是真的存在大量无证建筑及长期租赁合同，是竞买人决定是否参加竞买所应考量的重要因素。因淮安中院的拍卖公告、拍卖须知对拍卖财产上存在的瑕疵说明严重失实，导致买受人产生重大误解而参加竞买，且淮安中院无法向其实际交付拍卖成交裁定中确认归其所有的房地产，其购买目的最终没办法实现，淮安中院撤销拍卖的行为有事实法律依据，应予以维持。综上，枫某公司的复议申请理由不成立，本院予以驳回。淮安中院（2017）苏08执异153号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

　　拍卖标的物，法院应该注明非常清楚，不能含糊不清，造成买方误解，造成纠纷！

　　执行法院对拍卖财产有义务进行必要的调查，若执行法院在拍卖前未进行必要调查，拍卖公告及拍卖须知中对无证建筑情况及租赁情况等瑕疵未予以充分说明，导致买受人产生重大误解而参加竞买，且执行法院无法向其实际交付拍卖成交裁定中确认归其所有的房地产，买受人购买目的最终没办法实现，法院可依法撤销拍卖。以上已经回答你的想法了。

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